fr | en

N° 56 - 2017 Consulter un
autre numéro

voir l'article en PDF

«« Retour

Jos von Arx

«Le marché immobilier reste attractif»

Directeur depuis près de neuf ans du département Immobilier et Construction de la BCGE, la plus importante structure de financement immobilier de la place de Genève, Jos von Arx est en contact permanent avec l’ensemble des acteurs du march

Jos von Arx "Ceux qui ont choisi, ces dernières années, des taux inférieurs à douze mois et qui les ont renouvelés systématiquement, ont effectivement économisé beaucoup d’argent."

Jos von Arx, les taux sont aujourd’hui à des niveaux historiquement bas: est-ce le moment idéal pour acheter un bien immobilier?

- Voici une question récurrente. A la fin des années 80, alors que les prix étaient notoirement élevés, et qu’ils reflétaient l’existence d’une bulle immobilière sans précédent, les acheteurs très nombreux se demandaient déjà s’il était raisonnable d’acheter dans ces conditions. Au milieu des années 90, alors que, suite à l’éclatement de ladite bulle, nous nous trouvions en plein marasme économique avec des prix au plus bas, les acheteurs, peu nombreux cette fois-ci, se demandaient si les prix n’allaient pas descendre encore davantage. Aujourd’hui, 20 ans plus tard, les prix sont remontés à un niveau élevé, rattrapant d’une part la correction exagérée d’il y a quelques années, dépassant d’autre part les prix jugés exorbitants de 88-89 et, pourtant, considérés globalement comme encore acceptables. Pourquoi sont-ils encore acceptables et, en d’autres termes est-il encore temps d’acheter? Je vous répondrais d’abord par une lapalissade : il aurait été mieux, évidemment, d’acheter il y a cinq ou six ans! Car pendant cette période, les prix ont grimpé de 30 à 50%... mais on est toujours plus intelligent après… Vaut-il encore la peine d’être acquéreur? Historiquement, le marché de l’immobilier nous démontre qu’il vaut toujours la peine d’être acquéreur, à condition d’avoir une vision à long terme, en particulier lorsque, comme aujourd’hui, les prix sont élevés. Observez bien l’évolution des prix des villas et appartements. Aujourd’hui, même les plus malchanceux, entrés sur le marché en 88-89, s’y retrouvent. Encore fallait-il, au départ, anticiper le pire et se donner les moyens de «tenir» pendant 20 ans. La situation est légèrement différente pour les immeubles de rendement, lesquels ont davantage souffert par le passé de la spéculation immobilière. Ils ont toutefois repris de belles couleurs ces dernières années, avec la chute des taux d’intérêt conjuguée à la pénurie d’offre, et semblent se stabiliser à des niveaux de rendement, certes un peu faibles, mais parfaitement cohérents par rapport à d’autres placements à risques comparables.


- Donc les particuliers ne doivent pas hésiter à acquérir un appartement ou une maison?

- Pour les biens à usage privé qui intéressent directement le grand public, je souhaite tout de même nuancer un peu les choses. Ce type d’objet n’est pas influencé uniquement par le niveau des taux d’intérêt, mais par l’offre et la demande, bien qu’il existe un lien direct de cause à effet entre les deux. Or personne n’ignore qu’il existe actuellement un déséquilibre flagrant, à Genève et plus généralement dans l’Arc lémanique, entre l’offre et la demande, ce qui provoque forcément une hausse des prix. Un récent sondage de la Banque cantonale de Genève a démontré que la volonté de devenir propriétaire s’accélérait depuis plusieurs années dans la région valdo-genevoise, et cela essentiellement sur les biens d’entrée de gamme, qui sont les meilleur marché. Les objets les moins chers sont donc… les plus chers. Mais à condition de privilégier une situation hors nuisances et une bonne qualité de construction, l’investissement, je le répète, demeure valable à long terme. Comme la demande est plus faible pour les objets plus luxueux, on peut donc en déduire, avec un peu d’humour, que le meilleur investissement, aujourd’hui, c’est la maison de grand luxe! Alors n’hésitez pas à vous faire plaisir…


- Les taux devraient-ils demeurer bas ces prochains mois?

- Oui. Pour l’année prochaine, nous anticipons une croissance économique encore soutenue dans notre pays, mais un peu ralentie par rapport à celle que nous connaissons aujourd’hui, en parallèle avec ce qui semble se profiler aux Etats-Unis. Les taux auront donc tendance à rester stables, avec surtout une courbe très plate, invitant donc les investisseurs à orienter plus facilement leurs réflexions sur le long terme, ce qui est en soi une vraie bonne nouvelle. Il n’y a donc pas lieu, contrairement à ce que l’on constate fréquemment, de se précipiter pour structurer ses passifs, et encore moins d’acheter sans réfléchir. L’heure est au contraire à la réflexion sereine et, lors de la décision d’achat, à la consultation d’un banquier partenaire et efficace.


- Comment se préserver pour longtemps d’une déconvenue financière provenant d’une éventuelle hausse des taux? En les bloquant à long terme?

- Le sujet est plus large et complexe qu’il n’en a l’air. L’allongement des échéances constitue bien évidemment une solution efficace, en particulier lorsque, comme aujourd’hui, les taux courts (2-3 ans) sont proches des longs (8-10 ans). Cependant, la réflexion se doit également d’intégrer des éléments tels que la durée envisagée de possession de l’objet, ou encore le pourcentage de fonds propres investis, ainsi que les liquidités encore disponibles le cas échéant, lesquelles représentent à elles seules une assurance en cas de besoin. De plus, l’ajustement d’un plan d’amortissement adéquat doit également être pris en considération. Vous l’aurez compris, le seul allongement d’une ou plusieurs échéances, sans autre réflexion, peut s’avérer inutilement coûteux. Le cas échéant, d’autres solutions, complémentaires, faisant appel à des instruments plus sophistiqués (dérivés) sont également disponibles, ou encore la possibilité de panacher les solutions, afin de répartir les échéances dans le temps. Tout cela finalement ne poursuit qu’un seul et unique but, se préserver du principal risque encouru, à savoir le risque de taux. Et le sujet est d’actualité, car comme chacun le sait, des taux bas c’est bien, puisque cela permet d’accéder plus facilement à la propriété, mais - c’est de nouveau une lapalissade! - plus les taux sont bas, plus le risque représenté par une hausse éventuelle est important.


- Les taux à très court terme sont-ils plus avantageux ?

- Ceux qui ont choisi, ces dernières années, des taux inférieurs à douze mois et qui les ont renouvelés systématiquement, ont effectivement économisé beaucoup d’argent. Toutefois, il faut rappeler que le risque de taux que constitue une telle alternative est extrêmement élevé au vu de la dépendance directe aux fluctuations des marchés. Une fois de plus, tout est question de moyens. Si l’abondance de vos liquidités vous permet de jouer dans un tel registre, alors pourquoi pas? Le cas échéant, demandez un conseil approfondi à votre banquier, cela vous évitera d’éventuelles mauvaises surprises.

Jaques Rasmoulado