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N° 61 - 2019 Consulter un
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DROIT IMMOBILIER

IMMEUBLES CONSTRUITS IL Y A PLUS DE TRENTE ANS

Adaptation des loyers en fonction du niveau usuel du quartier

Le Tribunal fédéral a rendu récemment un arrêt (ATF 4A_400/17 du 13 septembre 2018) fondamental, en ce sens qu’il précise la jurisprudence concernant la qualification d’immeuble ancien, qui doit permettre au bailleur d’adapter les loyers en fonction des loyers usuels du quartier et non pas selon un calcul de rendement.

Dans le cas d’espèce jugé par le Tribunal fédéral, il s’agissait de déterminer si le bailleur, ayant acquis un immeuble en 1982 et conclu un contrat de bail en 2014 avec un nouveau locataire, pouvait légitimement fixer un loyer initial, contesté par le locataire, en fonction des loyers usuels du quartier et cela sans procéder à un calcul de rendement.

Fixation du loyer initial: quelles sont les règles générales?
Selon la loi (art 270 al.1 CO), le locataire peut contester le loyer initial et en demander la diminution lorsque son montant est abusif soit, en particulier, lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif du logement loué.
Dans son arrêt, le Tribunal fédéral a rappelé, à titre préliminaire, les règles générales permettant de déterminer si un loyer initial était ou n’était pas abusif.
S’agissant de la contestation d’un loyer initial, le contrôle de son admissibilité ne peut, selon le Tribunal fédéral, être effectué qu’à l’aide de la méthode absolue, à l’exclusion de la méthode relative.
La méthode absolue sert à vérifier concrètement que le loyer n’est pas abusif compte tenu:
- de son rendement permettant au bailleur de couvrir ses frais;
ou
-des loyers usuels pratiqués dans le quartier.
Les deux critères, bien que tous deux absolus, sont antinomiques et, partant, exclusifs l’un de l’autre.
Ainsi, le critère fondé sur un calcul de rendement ne peut pas être mélangé avec des facteurs liés aux loyers usuels du quartier.
Cela étant, en règle générale, le critère absolu du rendement a la priorité sur celui des loyers usuels. Pour rappel, le calcul du rendement d’un immeuble consiste à:
• déterminer les coûts d’investissement de l’immeuble financés par les fonds propres;
• appliquer un taux de rendement admissible (soit le taux d’intérêt hypothécaire de référence ,augmenté de 0,5%);
• y ajouter:
- les charges immobilières annuelles;
- les charges courantes;
- les charges d’entretien;
• les réévaluer en fonction de l’Indice suisse des prix à la consommation.

Cas spécifiques: les immeubles anciens
S’agissant spécifiquement des immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée, en ce sens que c’est le critère des loyers usuels du quartier qui a la priorité sur celui du calcul de rendement.
En effet, le Tribunal fédéral a mis en exergue que les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue du calcul de rendement d’un immeuble ancien:
- soit n’existaient plus;
- soit faisaient apparaître des montants qui
n’étaient plus en phase avec la réalité économique actuelle.
Pour ces cas, le Tribunal fédéral rappelle que le législateur n’a pas voulu désavantager les propriétaires ayant acquis de longue date de tels immeubles par rapport à ceux qui les ont acquis récemment.
Par conséquent, l’application du critère des loyers usuels du quartier permet d’obtenir une certaine harmonisation entre les anciens et les nouveaux loyers. Une adaptation des loyers en fonction de ce critère est même possible en cours de bail. Le critère des loyers usuels du quartier peut être aussi bien utilisé dans les cas de contestation de loyer initial que de majoration de loyer ou de demande de baisse de celui-ci.
Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels. Cela étant, le fait que ce critère ait la priorité ne l’empêche toutefois pas d’établir que l’immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l’aide du critère du calcul de rendement, dans la mesure où ce bailleur a encore les pièces comptables permettant d’effectuer un tel calcul.

Qu’est-ce qu’un immeuble ancien?
Encore faut-il s’entendre sur ce qu’est un immeuble ancien.
Dans son arrêt, le Tribunal a clairement fixé une règle, à savoir qu’un immeuble doit être considéré comme ancien lorsque: sa construction ou sa dernière acquisition remonte à plus de 30 ans avant l’entrée en vigueur du bail.
En clair, le délai de 30 ans commence à courir:
- soit à la date de la construction de l’immeuble;
- soit à celle de sa dernière acquisition;
- et doit être échu au moment du début de bail.
Au passage, le Tribunal fédéral a précisé que le critère des loyers usuels du quartier lié à l’ancienneté de l’immeuble s’appliquait aussi bien aux bailleurs privés qu’aux bailleurs professionnels.

Comment déterminer les loyers usuels du quartier?
Pour déterminer les loyers usuels du quartier, il convient de se baser sur des loyers de logements comparables à celui loué quant à:
- l’emplacement;
- la dimension;
- l’équipement;
- l’état et l’année de construction;
- à l’exclusion des loyers découlant du fait qu’un bailleur ou un groupe du bailleurs dominent le marché.
Faute de statistiques officielles, le Tribunal ne doit pas se fonder sur une impression d’ensemble mais doit pouvoir s’appuyer sur un minimum de cinq logements de comparaison.
Selon la jurisprudence l’application de la méthode des cinq logements de comparaison présuppose que ces cinq éléments comparatifs présentent, pour l’essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux (emplacement, dimension, équipement, état, année de construction), tout en tenant compte de l’évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l’Indice suisse des prix à la consommation.
Compte tenu du petit nombre de logements comparatifs exigés (cinq), la jurisprudence impose de se montrer particulièrement strict dans l’admissibilité des logements pouvant être pris en considération.
En ce qui concerne plus particulièrement la dimension de l’appartement, l’indication du nombre de pièces et de la surface sont des données importantes, surtout lorsqu’il s’agit d’appartements de petites dimensions.
Cela étant, ne peuvent entrer en ligne de compte à titre de loyers comparatifs ceux qui découlent du fait qu’un bailleur ou un groupe de bailleurs dominent le marché de la localité ou du quartier concernés.
Ne peuvent pas non plus entrer en considération les loyers de logements:
- situés dans le même immeuble;
- ou appartenant au même propriétaire;
- ou gérés par un même gérant.

A qui incombe le fardeau de la preuve?
Concernant le fardeau de la preuve dans le cadre de la contestation d’un loyer initial, il incombe au locataire. Il doit démontrer le niveau des loyers usuels du quartier.
Ainsi, lorsque le bailleur se prévaut, dans la fixation du loyer initial, des loyers usuels du quartier pour justifier le montant du loyer, il appartient au locataire qui entend contester le loyer initial de prouver par cinq exemples de loyers usuels que le loyer est abusif.
Le fardeau de la preuve incombe également au locataire lorsque la contestation porte sur un loyer initial qui n’a pas été augmenté de plus de 10% par rapport au loyer précédent.
En revanche, le fardeau de la preuve que le loyer initial correspond aux loyers usuels du quartier incombe au bailleur lorsque le loyer initial a été augmenté de plus de 10% par rapport au loyer précédent.
Comme on le voit, le Tribunal fédéral a apporté les précisions nécessaires pour l’interprétation de la notion d’immeuble ancien, en fixant un critère simple: plus de trente ans d’âge! Néanmoins, les exigences drastiques, pour prouver le niveau des loyers usuels d’un quartier pour un objet donné n’ont (pas encore?) été revues à la baisse. Etant toutefois précisé que le Tribunal fédéral n’avait pas à se prononcer dans le cas d’espèce sur cet aspect, puisqu’il a renvoyé l’instruction de cette question aux premiers juges.
Donc: affaire à suivre!

Patrick Blaser
Avocat associé de l’Etude
Borel & Barbey, Genève
patrick.blaser@borel-barbey.ch