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N° 64 - Mars-Août 2020 Consult a
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Retour des grandes fortunes et des investisseurs, Brexit…

En France, l’immobilier de luxe retrouve des couleurs

Sur le marché français de l’immobilier de luxe, 2018 a été une année exceptionnelle en raison du retour des investisseurs et des grandes fortunes.

C’est ce que nous apprend le réseau Coldwell Banker France & Monaco, spécialisé dans ce segment d’activité. En 2020, ce marché devrait retrouver un rythme normal, tout en restant «vigoureux». Et avec deux grandes inconnues: les effets du Brexit et de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

En 2018, Coldwell Banker a vu son volume de ventes progresser de 34,49%, contre une hausse beaucoup plus timide en 2017 (16,9%). «Après un début d’année poussif, le marché de l’immobilier de luxe français a profité d’une reprise marquée, précise Laurent Demeure, son président, qui poursuit: Le volume de ventes a atteint 754 millions d’euros (570 millions de 2017). Le prix moyen de mise en vente a été de 1 279 000 euros, soit une hausse de presque 9% par rapport à 2017. Notre stock est de 1,26 milliard d’euros, contre 950 millions auparavant, soit +33%. En revanche, le stock d’acquéreurs baisse de 6%, soit 11 160 acquéreurs en recherche active».

Les raisons de l’embellie
Alors pourquoi cette embellie sur ce marché du luxe? Tout d’abord, les non-résidents reviennent en masse: les Français, partis aux Etats-Unis, Belgique, Luxembourg ou Suisse après l’élection de François Hollande, regagnent aujourd’hui l’Hexagone. De même, des Américains et des acquéreurs du Moyen-Orient investissent dans la pierre parisienne, ainsi que certains Chinois.
Par ailleurs, les professionnels constatent un retour des patrons de grands groupes et des banquiers internationaux, réapparition due à la meilleure santé de l’économie française... et au Brexit qui semble une aubaine pour l’immobilier parisien, dont les volumes de ventes et les niveaux de prix progressent, du fait du budget des investisseurs britanniques venant en France (Londres reste 1,2 fois plus cher que Paris). «Le flux du Brexit est constant, quoique modéré, constate Laurent Demeure. Plusieurs acquisitions de familles arrivant de Londres ont été réalisées. Ce sont surtout des appartements entre 1,8 et 4 millions d’euros, situés dans le 16e arrondissement nord et sur la rive gauche».
Outre ces transactions, Coldwell Banker France & Monaco insiste sur une évolution globale des comportements: «De plus en plus d’acheteurs appliquent des méthodes professionnelles, avec une tendance anglo-saxonne à la transparence totale: questions pertinentes, souvent techniques, historique du bien qu’ils souhaitent acquérir, potentiel de rentabilité. Même s’il ne faut jamais oublier que l’achat immobilier reste émotionnel». Enfin, la transformation de l’ISF (impôt sur la fortune) en IFI (idem, mais immobilière) a pu stimuler certains marchés régionaux moins onéreux, puisque les contribuables sont soumis à ce dispositif dès lors que la valeur de leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.

Paris: les meilleurs résultats depuis 2011
Pour les lieux géographiques des transactions, le marché parisien reste toujours aussi attractif: en 2018, les prix de la capitale ont augmenté de 6%, 12% des transactions dépassant le million d’euros. Les appartements très luxueux (finition, décoration, services…) sont recherchés par une élite mondiale. Le 6e arrondissement reste le plus cher de Paris (plus de 13 000 euros/m²). En revanche, la rive gauche, traditionnellement plébiscitée par les acquéreurs fortunés, risque de se faire détrôner par le cœur historique de la capitale: le 4e arrondissement du Marais affiche un prix moyen de 12 750 euros/m2. Quant au 1er arrondissement, il est devenu l’un des quartiers les plus attrayants, avec un bond de 25% en cinq ans. Au final, Paris enregistre les meilleurs résultats de l’immobilier de prestige depuis 2011, bénéficiant toujours de taux d’intérêt bas et de la suppression de l’ISF. La part d’investisseurs internationaux croît de 22%.

Ile-de-France: le «boum» de Saint-Germain-en-Laye
En Ile-de-France, un marché d’exception mérite d’être cité: celui de Saint-Germain-en-Laye, où le prix au mètre carré dépasse les 6000 euros et où le volume de ventes a bondi de 17% en 2018. De plus, dans le centre historique, la demande est tellement forte que les professionnels n’arrivent plus à y répondre: «Le stock a fondu de 36% depuis janvier 2018, souligne Laurent Demeure. Il y a trop peu d’offres et une tension importante sur les prix». La clientèle se compose d’étrangers et de Parisiens recherchant une qualité de vie qu’ils n’ont plus dans la capitale.

La Côte d’Azur et le Sud-Ouest toujours porteurs
Ailleurs en France, le marché de Montpellier monte en puissance et attire des Français, Suisses, Belges et Luxembourgeois. Le prix moyen d’un bien y est de 914 000 euros.
Dans l’arrière-pays cannois, le secteur est également porté par une bonne dynamique. Les prix peuvent grimper jusqu’à 20 000 euros/m2.
Sur la côte Atlantique, Biarritz est un marché toujours de haut de gamme, avec des appartements oscillant entre 6000 et 20 000 euros/m². Les Français y représentent 95% des acquéreurs. Sur le marché d’Arcachon/Le Cap Ferret, Coldwell Banker a constaté un impact très positif de l’IFI, avec notamment une expansion sur le segment des résidences secondaires.
A Bordeaux, le marché est par contre en repli, ce qui s’explique par la flambée des prix (+20%) observée en 24 mois. La Préfecture de la Gironde est ainsi devenue la deuxième ville la plus chère de France, grâce surtout à la LGV la reliant à Paris.
Enfin, la Touraine et le Val-de-Loire attirent les acheteurs de châteaux: «Ce marché se redéveloppe. On observe d’ailleurs parfois que les familles châtelaines font affaire entre elles ou veulent rester discrètes sur la mise en vente de leurs belles demeures».

2019: un contexte favorable pour Paris et… Genève
Pour 2019, dont les chiffres seront bientôt disponibles, Coldwell Banker France & Monaco table sur une consolidation de la place de Paris, ses concurrents internationaux étant à la peine: «On s’attend à une chute des prix à New York et le marché londonien est bloqué, d’autant que la fiscalité britannique est en train de s’alourdir. Paris a donc une carte à jouer».
Mais il faudra aussi composer avec la montée en puissance de Genève, dotée de plusieurs facteurs favorables: accords avec l’Union européenne, nouvelle liaison ferroviaire Genève-Annemasse (CEVA et réseau «Léman-Express», projets d’aménagement urbains...).
L’an 2019 aura donc marqué une croissance toujours soutenue, surtout pour le centre historique de Paris. La hausse des prix serait globalement de l’ordre de 2,5% jusqu’en mi-2020. Les professionnels pronostiquent aussi une légère hausse des taux d’intérêt et une montée en puissance de Toulouse.
«Les acheteurs sont de plus en plus mobiles. Quand les prix montent trop sur un marché, ils vont en chercher un autre», conclut Laurent Demeure.

Michel Levron – Paris